怎么評估飯店業(yè)經(jīng)營比較和投資回收
| [日期：2008-10-16 ] |
來源：互聯(lián)網(wǎng) 作者：佚名 |
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同其他任何行業(yè)一樣，飯店業(yè)也有供小于求、供求基本平衡、供大于求三種情況，而供大于求將導(dǎo)致發(fā)展過熱、嚴(yán)重的話也會(huì)產(chǎn)生泡沫。飯店業(yè)的供求情況可以從經(jīng)營比較指標(biāo)和投資回收指標(biāo)中找到端倪。
1、 飯店業(yè)的經(jīng)營指標(biāo)
目前，我們看到的數(shù)據(jù)不是絕對數(shù)就是不分類型的相對數(shù)（平均出租率或平均房價(jià)），絕對數(shù)只反映大而不反映強(qiáng)；相對數(shù)中有不少不可比因素。因此，建立一個(gè)科學(xué)的中國飯店業(yè)的經(jīng)營水平比較指標(biāo)是很有價(jià)值的。
首先，為了確保指標(biāo)的正確性，必須對客房統(tǒng)計(jì)作出統(tǒng)一的規(guī)定。由于全部房間、可用房間、實(shí)際使用房間、套間等統(tǒng)計(jì)口徑的差異，會(huì)對統(tǒng)計(jì)結(jié)果形成失真。
其次，要避免使用單一指標(biāo)。只看平均出租率和平均房價(jià)是不可取的，因?yàn)楦叱鲎饴氏驴梢杂械头績r(jià)；高房價(jià)下也可以有低出租率。合理出租率的確定原則是既能使飯店效益最佳化，又能使飯店可持續(xù)發(fā)展結(jié)合的最佳點(diǎn)。過高出租率導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)、人力大比例配置、高人力成本，高勞動(dòng)強(qiáng)度、低運(yùn)行質(zhì)量；造成員工培訓(xùn)少、素質(zhì)低、疲勞操作、服務(wù)質(zhì)量差。最佳合理出租率的建議值為70%-75%，其中，高星級飯店在70-73%之間，三星級以下72-75%之間。
我建議使用RevPAR比較值來作為飯店業(yè)的經(jīng)營指標(biāo)。
RevPAR是Revenue Per Available Room的縮寫，是指每間可借出客房產(chǎn)生的平均實(shí)際營業(yè)收入，用實(shí)際平均房價(jià)乘以出租率即可。國際飯店和餐館協(xié)會(huì)（IHRA）的《Hotel》和亞太地區(qū)的飯店專刊《Hotel Pacific & Asia》都把RevPAR作為飯店業(yè)的比較的重要指標(biāo)。、RevPAR提高的作用是創(chuàng)造更多的利潤。提高RevPAR的途徑主要得益于平均房價(jià)的上升，關(guān)鍵在于確定合理的出租率。
但是，飯店之間有星級和規(guī)模的差異，飯店還有改造再投入的差異，我認(rèn)為必須對RevPAR指標(biāo)進(jìn)行修正。
具體辦法是，將各飯店的RevPAR實(shí)際數(shù)乘不同星級、規(guī)模的轉(zhuǎn)換系數(shù)（體現(xiàn)公平性）和GOP率（體現(xiàn)兼顧GOP及成本費(fèi)用比較）轉(zhuǎn)換成為合理的比較值。我建議具體的星級轉(zhuǎn)換系數(shù)為：5星級0.8；4星級0.9；3星級為1；2星級為1.1；1星級和無星級系數(shù)為1.2。
具體公式為：RevPAR比較值=RevPAR實(shí)數(shù) x 星級轉(zhuǎn)換系數(shù) x GOP率
這個(gè)指標(biāo)應(yīng)該是普遍適用的經(jīng)營比較指標(biāo)。單個(gè)飯店或飯店集團(tuán)的數(shù)據(jù)和平均數(shù)據(jù)的比較，就可以反映出經(jīng)營水平的差異。使用這個(gè)指標(biāo)，飯店集團(tuán)內(nèi)部的各企業(yè)也能夠進(jìn)行科學(xué)的比較，預(yù)算指標(biāo)也就有了技術(shù)支撐。
還要考慮平均可賣房利潤（ProfPAR），我們不應(yīng)只考慮RevPAR這一個(gè)指標(biāo)，平均可賣房利潤也是衡量酒店表現(xiàn)的一個(gè)重要指標(biāo)。
對管理公司來說，管理費(fèi)用、所有者、投資者和借貸人的收入與酒店的利潤在很大程度上更為緊密。
2、飯店業(yè)的投資回收指標(biāo)
飯店業(yè)的投資回收指標(biāo)是建立在營收和資產(chǎn)之間的關(guān)系上的。美國賓州大學(xué)喬·W·奧尼爾教授從1990年至2002年考察了千余家美國飯店，建立了相關(guān)數(shù)據(jù)庫，并用回歸分析法，得出了美國的飯店的營收水平和評估標(biāo)準(zhǔn)，這一成果是值得我們參考的。奧尼爾的研究成果是將飯店單個(gè)客房每天的平均收入和其資產(chǎn)價(jià)值建立聯(lián)系，具體是根據(jù)五種類型來分別比較的。以飯店單個(gè)客房每天的收入作分子，其資產(chǎn)價(jià)值為分母，在分子統(tǒng)一為1的情況下，各種類型飯店的分母分別是：經(jīng)濟(jì)型飯店為720；中檔規(guī)模飯店為634；全套服務(wù)型飯店為948。在全套服務(wù)型飯店中，提供餐飲的為910；不提供餐飲的為1003。這個(gè)指標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是簡單而實(shí)用，而且可以作為一個(gè)比較的標(biāo)的，可以作為一個(gè)預(yù)算參照指標(biāo)和評判標(biāo)準(zhǔn)。上述具體數(shù)據(jù)是根據(jù)美國的情況而建立的，我們尚未看到過中國的有關(guān)統(tǒng)計(jì)，但是我們可以用以前的實(shí)際數(shù)據(jù)來統(tǒng)計(jì)和計(jì)算，得出我們的平均值。
在實(shí)際運(yùn)用中，如果是同期同地的比較，我們可以不考慮市場總體供求情況和經(jīng)濟(jì)景氣程度，但是要考慮地段的權(quán)數(shù)。如果考慮用于平衡不可比因素，我們還需要若干加權(quán)指標(biāo)來修正。由于分母是資產(chǎn)，就不必再考慮新舊程度和裝修改造等因素了，但是可以根據(jù)具體情況考慮時(shí)間不同而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)的加權(quán)指標(biāo)和地點(diǎn)不同而產(chǎn)生的地點(diǎn)差異指數(shù)的加權(quán)指標(biāo)。綜合考查飯店業(yè)的經(jīng)營指標(biāo)和投資回收指標(biāo)，有助于我們作出飯店業(yè)供求關(guān)系的判斷。
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